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国策视点2019年上半年佛山市房地产市场分析及后

  受国内外大环境影响,佛山上半年经济环境下行压力加大,房地产投资保持高增速。

  城央靓地地价维持高位成交,最高楼面价逐渐回落,外围镇街楼面价上行动力较低,品牌房企持续加大土地储备体量,外地实力房企逐渐入驻佛山市场。

  佛山商品住宅整体上半年全市新增供应环比略有下降,第二季度市场交投回归理性,一手住宅成交占比继续扩大,顺德第二季度存量房交易持续走低 。

  佛山市商铺供求严重失衡,商业公寓作为主力,呈量价维稳,写字楼仍处低位运行。

  【后市展望】受国内外大环境影响,佛山上半年经济环境下行压力加大,房地产投资保持高增速,预计下半年佛山市调控基调继续维稳,坚持“房住不炒”方针。

  供地节奏或将加速;政策性土地占比提升,引入产业拿地成主流,房企端融资成本上升或影响拿地需求;而在城市化进程中,益发多的品牌开发商将作为旧改的深入推动者参与其中。

  2019年上半年,佛山市全市完成地区生产总值4795.17亿元,增长6.9%,增幅分别高于全国、全省平均水平,也高于我市去年全年(6.3%)、今年一季度(6.7%)的增速,充分体现了我市经济运行保持总体平稳、稳中有进的发展态势。

  主要经济数据:第一产业增加值增长4.8%;第二产业增加值增长6.4%;第三产业增加值增长7.8%。规模以上工业增加值增长7.0%。

  工业:先进制造业工业增加值增长8.1%,高技术制造业工业增加值增长5.6%。

  投资:完成固定资产投资1852.52亿元,增长2.2%;全市重点项目完成投资536.54亿元,完成年度计划投资的62.71%,快于时间进度12.71个百分点。

  消费:全市实现社会消费品零售总额1752.61亿元,增长6.8%,其中,实现商品零售额1565.50亿元,增长6.9%;餐饮收入187.11亿元,增长6.1%。

  外经:进出口方面,上半年进出口总额2199.5亿元,增长8.1%。其中出口1674.1亿元,增长7.5%;进口525.4亿元,增长10.0%。外商投资新批企业个数350个,增长7.4%;合同利用外资59.2亿元,增长46.8%;实际利用外资28.61亿元,增长5.0%。

  财税:完成地方一般公共预算收入367.76亿元,增长2.65%;地方一般公共预算支出479.94亿元,增长10.83%;税收收入(含海关代征税)937.78亿元,增长6.9%。

  存贷款:6月末,全市金融机构本外币存款余额16732.44亿元,增长13.1%;全市金融机构本外币贷款余额11613.93亿元,增长17.3%。

  物价:全市居民消费价格(CPI)同比上涨2.2%,工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨1.0%。

  (1)1月16日——《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》

  佛山将构建多层次多主体供应体系,遵循“村民自愿,只租不售”的原则,逐步规范集体租赁住房建设。对于集体租赁住房的租客而言,租金价格可由租赁双方按照市场水平协商确定,租客还可享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

  (2)1月22日——《佛山市南海区国土城建和水务局关于公布南海区 2019年上半年普通住房标准的通告》

  南海住建局公布了南海区2019年上半年普通住房标准的通告,将2019年上半年南海区普通住房标准调整17886.30元/㎡,比2018年下半年上调1644.3元/㎡。

  (3)1月30日——《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知(试行)》的通知》

  该通知规定房地产开发企业自持的商品房屋应全部用于公开对外租赁,不得销售、转让,对外出租单次租期不得超过20年,且不得超过土地出让合同中约定的自持期限。

  (4)5月1日——佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》增设贷款额度档次:累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人,建筑面积超144平方米的普通住宅,只核定144平方米以内部分的房款计算可贷款额,超过的部分由购买人自行解决,职工只能申请两次住房公积金贷款。

  (5)6月17日——佛山住建局发布《佛山市民政局关于提高佛山市2019年最低生活保障标准的通知》

  全市最低生活保障标准统一由980元/人月提高到1060元/人月。全市城乡低保补差水平不低于630元/人月。

  粤港澳大湾区建设三年行动规划正式出炉,发展也进入轨道,众多房企纷纷布局湾区,土拍市场自2019年3月后,逐渐回暖。佛山商住土地出让体量及金额同比有所回落,但表现依然出众,成交总量居湾区首位,成交金额仅次于广州,整体土地市场交投表现较为活跃。公寓市场1月和4月有大量新货入市,总供应量为40.77万㎡;而成交量自1月起节节攀升,至5月达到峰值,成交13.36万㎡。

  2019上半年佛山市住宅及商服用地计划供应209万㎡,完成率为39.38%。

  据统计,2019年上半年,佛山市共成交经营性用地36宗,总出让面积209万㎡,成交建面561万㎡,出让金总额393亿元。与2018年上半年相比,2019年上半年佛山市经营性用地出让面积下降22%,建筑面积下降27%,出让金下降31%,楼面均价下降5%。详见下表:

  2019年上半年,佛山市成交涉宅地(含商住,下同)35宗,出让面积2016.4万㎡,成交建面552万㎡,出让金392亿元,楼面均价7101元/㎡。其中,顺德区成交建面和出让金最高,分别为220.2万㎡和172.1亿元。禅城区的楼面均价在各区中最高,为8667元/㎡。

  2019年上半年,佛山市五区共有13宗商住地竞拍至上限价,占地块总数的37%。13宗地块中有6宗位于顺德区,南海区占3宗,三水区占2宗,禅城区和高明区各占1宗,分别由保利、美的、佳兆业、龙光、鹏瑞、宝能、时代、禹洲、中海、金地、金融街、弘阳、首创等13家知名房企竞拍所得。

  根据佛山市住房和城乡建设管理局发布数据显示,2019年上半年,佛山一手房成交81744套,成交面积712.1万㎡,比2018年上半年均有上涨,其中,套数同比上涨26%,面积同比上涨16%,无论是套数还是面积方面,顺德区均大比数领跑,半年成交24329套、成交面积208.49万㎡。其次为南海区,成交20392套、成交面积173.15万㎡;而三水区位居第三,成交17294套、成交面积159.47万㎡;

  今年佛山市二手房半年成交继2018年再度下滑,为近四年新低,成交套数为27201套,成交面积309.06万㎡,比2018年上半年均有下跌,其中,套数同比下跌13%,面积同比下跌15%。仅有禅城、南海区两个区二手成交同比有上涨。佛山二手房成交套数为27201套,成交面积309.06万㎡,其中,套数方面,南海区以成交套数9770套,位居第一;而面积方面,顺德区以成交面积119.76万㎡领跑。

  从2019上半年佛山个盘住宅成交套数TOP20上看,顺德区7盘占据,南海区5盘紧随其后,三水区4盘冲上,禅城区、高明区仅有两盘露面。去化主要楼盘集中在非限购区。

  全市别墅供求略有回落,南海别墅供求量领跑全市,三水去化周期超5年,小面积别墅因其总价低,投资自住均适宜,去化表现相对较好。

  别墅备案均价稍有回落,成交量小幅下降。小面积别墅目前仍然是成交主力,高明美的鹭湖森林度假区和绿地拾野川为供应大户,景区内投资型别墅受到客户欢迎。

  南海别墅主要集中在中部及西部地区,价格2-3万/㎡,面积相对较大,有部分新项目规划小面积别墅,但尚未推货入市,预计未来别墅供应主力仍然以小面积产品为主。

  全市别墅库存总量4326套,面积约145万㎡,下半年预计接近27万㎡新增供应,总体去存约2年,

  2019年上半年佛山商铺供应剧增,供求差距明显拉大。新批预售面积61.48万㎡,同比增加31%,环比增加88%;网签成交面积32.10万㎡,同比减少17%,环比减少21%;网签均价19156元/㎡,同比下降1%,环比小幅下降2%。来自禅城城北、南海狮山和千灯湖、顺德伦教等板块的5个大体量项目共获新增预售29.2万,推高整体供应。

  整体市场交投呈“量跌价稳”,住宅底商个盘基数大,但普遍去化速度缓慢,月均成交套数零星。截止2019年6月30日,佛山商铺库存面积攀升至峰值,接近480万㎡,去存时间拉长至7.44年。

  2019年上半年佛山公寓及商办物业成交量价环比基本持平,供应呈明显缩量,降幅逾5成。1-6月,全市公寓及商办物业新增预售面积61.65万㎡,同比增加10%,环比减少51%;成交量延续跌势,成交面积64.44万㎡,同比减少16%,环比增加4%;成交均价13970元/㎡,同比上升3%,环比下降3%。

  禅城南海成交份额双双下降,其中南海拦腰减半,交投主战场易主顺德,大良多盘及万科项目强势跑量支撑顺德登顶。上半年佛山公寓及商办物业市场热度分化明显,成交基本以价格为导向,流量项目集中禅城张槎、城北、顺德东部和北部,均价处1.1-1.4万元/㎡的中低位。在市场预期不乐观的情况下,项目普遍对渠道依赖程度加重,大市主要依靠头部项目走量来支撑,马太效应显现。

  2019年上半年禅桂新公寓及商办物业成交量小幅增加,成交均价环比呈稳中微跌。1-6月,新增预售面积31.98万㎡,同比减少9%,环比减少33%;成交面积35.62万㎡,同比减少25%,环比增加11%;成交均价14497元/㎡,同比下跌5%,环比下跌4%。

  2019年上半年呈“量跌价升”,供应货量以小面积的办公产品为主。1-6 月,全市写字楼新增预售面积12.92万㎡,同比增加66%,环比减少42%;成交面积17.91万㎡,同比减少26%,环比减少41%;成交均价11180元/㎡,同比上涨9%,环比上涨3%。供应主要来自南海桂城和顺德大良,多为产城项目。新增办公产品面积上有新的突破,以顺德新能源汽车小镇和天安中心为代表,供应40-50㎡小面积创意办公空间产品。

  佛山写字楼库存高企的问题依旧存在,去存时间再度拉长。禅城供应暂断,去存压力获明显释放,去存时间同比缩减4.6年;南海库存量降幅领先,顺德则成为去存压力最大的区。

  2019年上半年禅桂新写字楼月均成交量跌至不及2万㎡,桂城都市型产业园写字楼项目交投量领跑禅桂新市场。1-6月,新增预售面积8.19万㎡,同比增加41%,环比减少11%;成交面积11.25万㎡,同比减少24%,环比减少47%;成交均价11068元/㎡,同比下跌3%,环比上涨7%。上半年写字楼整体交投市况低迷,成交集中个盘。其中以天安中心和国际创智园为代表的都市型产业办公项目成为重要支撑。佛山作为制造强市,正围绕“智能制造”进行产业升级,都市型产业办公项目会更多的对接政府和本地企业的资源,以低价大面积交易为主。而禅桂高端商务办公项目“内需”不足,只能引进外来企业进驻,而广州作为综合门户,企业虹吸能力极强,现时禅桂依附广州外溢需求略显“杯水车薪”。

  改革开放40年来,随着珠三角制造业的崛起,曾经的沧海桑田变成世界工厂,地处珠三角腹地的广州、顺德、南海等地顺势而起,村村点火、户户冒烟,“村级工业园”成为珠三角地区产业经济发展的细胞。然而,随着产业转型升级和城市化的推进,粗放的生产模式已经难以满足经济社会发展的需要,村级工业园呈现出产业低端、效益低下、环境污染等问题,亟待改造提升;加之增量土地资源日益紧缺,在村级工业园等存量土地上释放新空间成为产业发展重要手段。

  2019年上半年,禅南顺三区均在三旧改造规范化上有所建树;三者主攻方向不一,南海旧村改造经验丰富,仍持续深耕;禅城产业升级成效显著,旧厂房将成为本轮改造重点;顺德全力推进“三旧”改造,提出多种创新机制,将有效调动改造方的参与积极性。佛山市划定全市446个产业发展保护区,产保区内的工业用地规模为350平方公里,其中有93平方公里的村级工业园用地划入产业保护区,占村级工业园总规模的45%。

  南海区:截至2018年5月,全区685个村级工业园环保专项整治已完成214个,占比31.2%;安全生产专项整治已完成607个,占比88.6%;所有村级工业园中完成环保、安全生产双达标工业园数量共152个,占比22.2%,按照今年的改造计划,南海村级工业园试点项目从33个增至60个,计划总投资687.26亿元,累计已投资13.56亿元,其中区镇公有资产投入291.74亿元。并成功改造建设了天富科技城、广东省新材料产业基地、广佛智城、联东U谷、新光源产业基地、九江上东工业园等一批产业园区,促进了产业转型升级。

  顺德区:全区382个村级工业园已有90个园区116个项目启动改造,58个园区启动拆迁,累计完成土地整理6112亩、复垦复绿449亩、新建厂房275万平方米、关停淘汰落后风险企业2115家。规划建设的20个产业集聚区和30个现代化主题产业园正逐渐由“蓝图”变为现实中的“产业摇篮”。全区45个500亩以上连片改造项目重磅亮相,十个镇街均有分布,包括面积达2029亩的大良金斗—勒流连杜片区改造项目、2076亩的顺德南入口新兴产业园、4240亩的广东华南机械装备产业园等,各项目建设指标、改造模式、产业定位及招商联系人均已明晰。

  禅城区:禅城区现有村级工业园137个,占地面积约28828亩,约占全区国土面积的七分之一,村级工业园的建筑面积约有1416万平方米。截止到上半年,禅城完成改造项目4个,改造占地面积共约186亩,投资共约11.84亿元,引入了包括宝光新宇等重大项目。此外,已完成全区52个村和119个村级工业园区的安全生产综合整治,完成整治1457家企业。

  受国内外大环境影响,佛山市2019年上半年经济环境下行压力加大,房地产投资保持高增速,预计下半年佛山市调控基调继续维稳,坚持“房住不炒”调控定位不变,高度警惕房地产金融风险防范,地方“一城一策”调控措施优化,坚持“稳地价、稳房价、稳预期“目标。

  在上半年推售率在第二季度开始走低的情况下,开发商推货仍然积极。预计下半年开发商将会提前开展蓄客动作,甚至追求更灵活的推货时机,在传统的推货节点提前“偷跑”,全市有较多新项目入市,潜在供应货量充足,新入市项目将面临较大的市场竞争压力,预期未来有部分项目亦将通过价格调整手段刺激去货。

  历经18年公寓的投资热潮后,今年市场企稳并向成熟发展,LOFT产品在供求方面仍领先平层产品多近一倍,而面积大、总价高的公寓因与住宅相比优势较弱,难以打动客户;写字楼延续低迷态势,去化较好的甲级写字楼屈指可数,产业型写字楼成为另一交投主力,全市库存依旧高企去化压力持续加剧;商铺交投表现略显平淡,社区商铺仍为市场主力,主题产业园商铺成黑马,多个购物中心静待入市, 整体竞争格局较为严峻。商业未来随着湾区规划的产业项目逐步落地,佛山在完成产业结构升级的同时,区域对商业配套、商住办公空间等的需求也将有所增加,但目前整体商业存量持续高企,未来去化形势仍不容乐观。(国策佛山 技术部)返回搜狐,查看更多

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