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文化地产推进迟缓 中凯文化佛山项目拿地9年后拆

  佛山南海区千灯湖板块,是当地近年迅速崛起的区域。随着多栋大楼拔地而起,位于千灯湖板块的广东金融高新技术服务区也已现雏形。不过,在这片繁华之地,自称为“佛山千灯湖上的新地标”的中凯文化商务港项目此时却正在拆除重建。

  一位在当地工作的居民告诉《中国经营报》记者:“原本盖了几层楼,荒置好几年了,很显眼,也就是最近这几天才开始拆除的。”

  上述佛山项目是广东中凯文化发展有限公司(以下简称“中凯文化”)开拓文化地产的首个项目,但拿地9年后,却处于拆除重建的尴尬局面。中凯文化相关项目公司工作人员告诉记者,拆除原有物业是因为项目设计方案更改,建设时间预计需要4年。

  佛山项目建设进展不甚理想,是中凯文化在文化地产领域发展迟缓的一个缩影。作为公司主要业务之一,文化地产至今未能取得较大突破。对于相关布局和规划,中凯文化方面并未回应记者。

  近日,记者走访广东金融高新技术服务区了解到,中凯文化商务港项目拿地多年仍未建设完毕,仅是盖起了低矮的、水泥墙的商业裙楼。近期,该项目也正在进行拆除工作,昔日被当地居民视为“烂尾楼”的地上部分已被完全推平,几台大型机器正在开展碎石的工作。而在一个巨坑之下的地下建筑,墙面颜色灰暗,多处生锈钢筋裸露出来,周边杂草丛生,俨然一处荒弃的工地。

  资料显示,项目所处位置为佛山南海区桂城金融高新技术服务区B区A-02宗地。2010年5月底,中凯文化竞得该地块,土地用途是商务金融兼容批发零售用地、其他商服用地,总用地面积达3.4万平方米,容积率为4.2,而成交总价仅为6456万元,折合楼面地价约457元/平方米。

  拿下地块的2010年,中凯文化也在佛山南海区成立了广东中凯文化商务港投资开发有限公司,用于投资建设中凯文化商务港,总投资金额为12亿元,建筑面积共13.8万平方米,项目是由大型商业楼及写字楼裙楼两部分组成的大型综合商业体,将打造成为集广告影视、动漫网游、文化产权交易、文化创意产业投融资服务于一身的大型文化总部基地。

  2011年7月,中凯文化商务港项目正式动工建设。相关报道显示,中凯文化董事长郭子龙彼时对外表示,该项目的写字楼部分高达160米,定位为超甲级新型写字楼,未来将成为国内首屈一指的动漫、创意产业商务基地。

  按照当时的计划,中凯文化商务港分两期建设,首期商业建筑设有摄影棚、演播厅、电影城、动漫衍生品主题商场和文化产权交易场所等设施,预计2012年完成。

  彼时,中凯文化也对中凯文化商务港的未来发展充满期待。据《珠江时报》的报道,2011年4月,郭子龙透露,当时公司已与香港不少金融机构进行了沟通,将借助香港发达的金融平台,促进佛山南海区的文化产业发展,而中凯文化商务港项目投入使用后,将在运作中寻找一些优秀的南海区文化企业推动其到香港上市,为文化产业插上资本的“翅膀”。

  不过,中凯文化商务港的建设随后搁浅了下来,当时所建物业目前也将被拆除。对此,记者致电项目公司广东中凯文化商务港投资开发有限公司了解相关情况,其工作人员表示:“因为项目的设计方案更改了,项目已建物业现在正在拆除,预计建设时间要4年,物业属性还是商业办公。我们要准备重新动工了,现在相关审批工作正在进行。”

  涉足文化地产领域近十年,中凯文化的收获并不多,旗下重要项目的推进相对缓慢。

  2010年,中凯文化正式进军文化地产,首个项目便是当年拿下的中凯文化商务港,而这个项目现在正在拆除重建,入市时间仍要在4年之后。

  中凯文化官网显示,文化地产是中凯文化的重要业务之一,目前在广州和佛山拥有三个项目,除了上述佛山项目,还有中凯文化创意园(广州番禺区)、中凯文化创意园(广州白云区)。广州项目中,番禺区项目已经在2017年完成所有单元的招商,白云区项目却与佛山项目一样也是在建设中。

  需要注意的是,番禺区项目并非中凯文化自持项目,项目总建筑面积仅约1万平方米,是由几个民营老厂房改造而成。记者走访了解到,该项目周边也有多个创意园项目,而中凯文化的项目相对较小,建筑呈四合院式布局。

  据招商人员介绍,目前中凯文化创意园(广州番禺区)仍有少量办公室出租,每平方米每月租金大概在63元到68元之间。

  另外,据中凯文化官网信息,中凯文化创意园(广州白云区)位于广州市白云区民营科技园,2019年5月正式启动建设。2014年2月,中凯文化和广州民营科技园签署63亩土地使用协议。在对该项目的介绍中,中凯文化称“两栋楼高20层、总建筑面积7万多平方米的商业办公综合楼即将拔地而起,将主打文化商业地产,并与科技创新资源融合,打造新兴产业集群”。

  广州民营科技园规模庞大,其位于白云区中北部,1995年的规划面积仅有0.815平方公里。时至2009年,市政府提出以民科园为核心,在周边规划建设34.86平方公里的民营科技企业创新基地。记者走访看到,目前该区域仍有大片城中村,商业配套有待完善。

  至于佛山中凯文化商务港的建设,现今也落后于广东金融高新区的快速发展。广东金融高新区坐落在千灯湖片区,规划面积18平方公里。目前,广东金融高新区已建起多栋高楼,不少物业已对外营业。即使是与中凯文化同期拿地的智富大厦、荣耀国际等多个项目,也已相继建成使用。

  官方数据显示,2018年,广东金融高新区引入欧时集团商务服务中心、佛山市金融投资控股有限公司等157个项目,增幅较去年同期增长超1.6倍,新增投资规模超316亿元。截至2018年底,广东金融高新区核心区共引进项目523个,总投资规模超1010亿元,资产管理规模超7800亿元。

  前瞻产业研究院指出,文化地产是一个复合地产概念,它是以文化产业为内容,房地产为载体的地产形态。从广义上讲,文化地产应当包括商业地产、住宅、宗教地产、博物馆、旅游地产、教育地产等一系列具有鲜明文化特色和文化主题的地产形态。

  相比9年前,文化地产的发展已经发生明显变化,市场竞争日益升温,除了产业园和创意办公空间,文旅领域目前也是众多实力房企发力深入布局的方向。

  据观点指数研究院的统计数据,2019年上半年,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。

  第三方研究机构克而瑞在相关报告中分析,随着旅游业的快速发展,原有基础的旅游设施已经无法满足产业需求,多家房企将眼光瞄准了缺口较大的文旅地产。

  克而瑞指出,旅游行业的快速发展使得相关配套缺口逐步扩大,对房企而言是优质的投资机会,“房企可以依托地方文化软实力和旅游资源,结合地产开发打造文旅项目,经测算,文旅项目的利润率可达30%到40%。2018年底,销售TOP30强房企中已有17家企业参与。”

  在这场逐鹿文旅地产的竞赛中,融创中国的表现强劲。其先是在2017年7月以438.44亿元收购万达文旅91%的权益,随后在2018年10月,又以62.81亿元获得万达文化管理100%股权,从而将万达的文旅和商业运营管理团队收之麾下。

  另外,恒大、万科、雅居乐、华夏幸福等房企也在文旅地产方面有所布局。其中,经过近年的多元化探索,恒大已形成了以民生地产为基础,文旅、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。2019年3月,雅居乐副总裁王海洋在业绩会上表示,将重点聚焦文旅、康养和休闲体育三大核心产业。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁对记者表示:“传统的发展路线已经不太好走,受到政策方面的诸多阻碍,为了谋取新的发展,房企就会寻求新的发展通道。文旅是一个国家大力支持的方向,房企可以从中找到一些发展机会,这也是很多房企介入文旅地产的一个重要原因。”

  资深地产专家刘忠岭也向记者称,文旅地产符合政府支持旅游业发展的产业政策,中央及地方政府对文旅地产是支持态度,并且不少地方政府对文旅地产的支持力度较大,“做文旅地产,对于房企来说,融资较容易,拿地成本也比较低。”

  同时,宋丁指出,要做好文旅地产,房企要改变观念,改变经营模式,必须认真对待文旅地产,以产业为主导,把旅游资源利用起来,其中也要平衡文旅和地产的关系,兼顾产业和经济。

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