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合富研究院:2019年上半年佛山市房地产市场总结

  2019年上半年虽然整体经济继续受中美贸易战影响增速放缓,但在大湾区纲要出台,佛山城市多类基建官宣的推进,市场逐步恢复了一定的信心。据了解,佛山上半年土地供应量有所回升,土拍市场房企参与度明显上升,多宗优质地块竞争激烈,更吸引了较多新进品牌发展商落子。

  近日,小编拿到一份合富研究院发布的《2019年上半年佛山房地产市场分析报告》。该报告对佛山的规划、一级土地市场、二级住宅市场等方面进行了分析及总结。下面我们就来回顾下佛山上半年房地产市场的表现如何以及下半年在追赶业绩的重要时间里,市场的走向又该如何?

  佛山共规划14条地铁线路。今年工程取得较大进展,2号线号线等线路已陆续动工,第二轮建设规划已上报省发改委。同时,为配合大湾区建设以及广佛同城化战略,佛山大力开展轨道交通路网建设,未来将实现粤港澳大湾区中心城市一小时通达、广佛中心区半小时通达及广佛都市圈一小时通达。

  2019年2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布,提出“香港、澳门、广州、深圳”中心城市四核结构,佛山基本定调为国家制造业创新中心、粤港澳大湾区枢纽城市以及大湾区西部航空枢纽。

  7月5日,落实纲要实施意见和粤港澳大湾区三年行动计划(2018-2020年)文件重磅出台,明确99个城市12个发展片区为重中之重,提炼出六大发展方向。其中佛山建设三龙湾高端创新集聚区,推进粤港澳大湾区建设蓝图落地实施。

  “三年行动计划”提及佛山的次数相比《规划》上升至 14 次,内容重点提及广佛同城化建设,凭借广佛融合优势,建设三龙湾创新集聚区,推进佛山打造现代金融后援服务基地。

  《实施意见》和《三年行动计划》的出台,意味着粤港澳大湾区从概念性蓝图落实到具体的实施举措。内容定位佛山为极点城市,促进广佛同城融合,构建区域经济发展轴带,依托水陆空交通路网提升城市互联空间格局。同时为打造广深科技创新走廊,佛山承担产业转型升级和制造业创新重任。

  立足大湾区发展规划背景,建立管委会专项打造三龙湾高端创新集聚区,成为广佛同城合作试验平台。三龙湾范围跨越禅南顺,以“一心六组团”的空间布局,启动重点项目工程,打通三龙湾交通外联内通,实现做强“广佛极点”的重要战略。

  如今佛山释放大量旧改项目,城市更新加快。扶持混合开发连片整改,以“国有+集体、住宅+产业、出让+租赁”的土地复合利用方式推动改造。鼓励开发商与供地方,重视产业保护、公建配套,对“工改商、工改居”项目允许协议出让。同时,佛山轨道交通建设亦大步推进,多条线路运营时间已提上日程,并在规划中无缝连接广州地铁,联通佛山至香港两地,促进佛山在粤港澳大湾区范围内承东启西的作用。

  上半年商住商业用地供应226.2万方,成交211.2万方,共36宗商住商业用地。对比18年上半年,成交大幅下滑29%,成交量处于历年的正常区间。上半年仅有一宗商住地出现流拍。

  而上半年楼面地价均价为6652元/㎡,同比基本持平。自17年施行多元化竞拍方式后,地价在6000-7000元/㎡区间徘徊。

  地价与成交量对比18年下半年虽有上升,但难见地王出现,房企追高情绪克制。狮山、西江新城以及三水新城等二三线镇街的多宗高价地,价格多数触顶成交,没能突破历史高位。

  2019年上半年商住商业用地月均卖地量约35.2万㎡,较同期月均45.1万㎡大幅下滑22%。

  3月土地市场合计63.4万方商住用地成交,占上半年成交量30%,成交地块集中于南海顺德两区。第二季度亮点地块密集推出,4月时代里水地块以及荣盛杏坛地块推高均价至10736元/㎡高位,5、6月大良、乐从以及三水新城优质地频出。

  上半年碧桂园联合佛山建投凭借里水两宗巨无霸产业地,成为19年上半年拿地面积最多房企,两宗地块将打造为双创特色的产城融合示范区。新房企鑫苑置业吞下15.3万方西江新城地块,成为榜眼。前十名单中,大部分房企只竞得一宗土地,受资金回笼问题以及佛山被点名警告影响,未敢大肆布局,大刀阔斧般抢地现象难再出现。

  2019年上半年新进房企数量同比大幅增加,共有9家新面孔进驻佛山,顺德二线镇街与高明中心成为新房企布局首选。值得一提的是,多样的竞拍方式提高了门槛,拿地一方往往是规模品牌开发商,本土中小型开发商几乎绝迹。

  2019年上半年就有9个新面孔进驻佛山,超过18年全年新增房企数,随着粤港澳大湾区规划持续深化,预计未来将吸引更多外省过江龙抢滩佛山。

  留意三年内首进佛山的房企,金辉、金科以及旭辉等态度更为进取,布局项目最多;亦有一部分房企选择合作开发的形式,以减少风险以及资金压力。

  上半年各板块高价地成交价均在历史最高价附近,仅有两个板块刷新历史价格,地王出现情况减少。

  禅城以及南海东部缺乏优质地推入市场的大环境下,顺德优质地显得尤为抢手,每宗土地超过十家房企到场举牌竞拍,北滘新城3号线家房企争抢。

  上半年对比历年情况,供应有所缩减,整体市场显得尤为淡静。在禅城以及南海东部缺乏土地供应的环境,顺德无成为上半年土拍的重点区域。根据佛山年度供地计划预测,下半年将会迎来一波小高潮,对冲上半年的淡静状态。

  房企在佛山拿取土地储备的意愿强,但对于价格较为敏感,上半年多宗热门地块没能突破历史最高价线成交,房企拿地趋于理性。

  除却传统公开拍地外,旧改、收购旧项目、共同开发、司法拍卖等途径亦成为房企拿地的新招式。

  2月粤港澳大湾区规划纲要出台,加上广深拿地成本高昂,佛山对品牌房企的吸附力不断增长,房企阵营迎来众多新面孔,次新进房企亦表现出扎根佛山的强烈意愿。

  2019年上半年佛山住宅供应量为660万方,较去年增幅达39%。成交量为634万方,同比上升3%,但较18年下半年环比骤跌26%。上半年佛山成交均价为14442元/方,同比增幅41%。

  市场供求关系鲜见平衡,外部经济环境冲击结合佛山内部政策环境放松,形成上半年成交量处于理性趋稳态势;供应入市的活跃度提高,需求释放积极性仍然存在。本年限价解除后,单合同回归贴合实际售价,均价总体稳中有升。

  截止2019年六月底,佛山全市商品住宅可售存量972.44万方,库存去化周期稳定在9个月,下半年或将调整加快供地。

  2019年上半年南海、顺德、三水供应量并列前茅,其中顺德供应同比涨幅翻倍为上半年最大亮点;南海、三水区保持高位供应量;高明虽然供应占比较少,但多家知名房企项目首推,带动供应同比上升78%。

  上半年顺德区成交面积为180万方,同比升幅量接近翻倍,份额占比接近三成。南海、三水两区成交量持平,成交份额收窄;三水同比上升12%,南海近年成交同比持续下跌。禅城、高明成交同比下跌,两区合计份额占比24%。

  五区价格涨幅明显,南海均价最高,其次为禅城、顺德。受限购板块备案价影响,禅南顺三区均价高企于1.6万元/㎡以上。三水、高明均价徘徊于万元水平,对比禅南顺的价差拉高至6000元幅度。

  伴随限价放松,今年以来大部分高价项目纷纷加快入市步伐,但由于目前客户对价格抗性依旧强烈,已入市的高价项目去货缓慢,整体市场竞争激烈;

  因此,受销售压力影响,仍有部分房企选择放缓入市步伐,等待市场价格突破,以获取更高收益。其中2017年拿地的高价项目中,仍有10个待入市项目(一般房企从拿地到入市的周期为10-12个月),以限购区项目为主,预计这部分项目未来售价将成为区域标杆。

  2019年上半年禅城区供应51.3万方,多个持销项目入市补货,供应同比升幅10%,但依然历年低位水平;成交量为74.71万方,对比去年同期大幅下滑34%,供求结构比为0.68,市场依然处于供不应求局面。成交均价为16792元/㎡,同比大幅上涨33.6%。

  上半年禅城区月均成交12.45万方,同比下滑34%。三月需求积压以及各利好消息放出,成交上扬。之后二季度每月成交稳定于高位水平,新货供应则集中3、6月入市推售。

  2019年下半年禅城区在售项目为34个,全新未入市项目达13个,预估标杆项目新增供应量为154万方。绿岛湖项目体量庞大,库存充足,南庄多个新项目开始涌现,但每个项目体量较少;下半年祖庙竞争激烈,保利同济府、华发四季等地王项目蓄势待发,普君华府亦重回战场。

  2019年上半年南海推货节奏加快,大量新货积极入市,新增供应183.1万方,同比上升32.19%,供应量以大沥、桂城、西樵等镇街为主;

  2019年上半年南海成交152万方,同比下降15.07%,成交量集中于货量充足镇街,月均消化25.33万方/月,月均消化逐渐提升。

  网签价回归至线元/方,大量新项目入市,客户回流中心及限购镇街置业,成交结构改变拉升区域价格继续走高。

  桂城供应回暖,上半年供应达45.27万㎡,超越其他非限购镇街位居各镇街之首,主要因为受限价放松,部分高价项目取得预售。

  狮山仍为南海成交热门区域,成交量最高,达31.85万㎡,大沥成交位居第二,共26.23 ㎡,桂城供应回暖,积压已经的需求得到释放,成交上涨,达23.45万㎡。

  2019年1-6月顺德区总供应约183.82万方,签约面积达到180.14万方;签约量受到年初限价放松影响同比18年上半年上涨高达100%,亦驱使网签价格急升。

  今年3月份为年后第一个营销节点,成交43.99万方,成为上半年网签量最高,后续随着库存快速消化以及签约释放,签约量逐步下滑。

  2019年上半年三水总供应163.55万方,环比下跌24%;总成交面积150.07万方环比维稳;由于18年开始区域供应放量,19年上半年延续供过于求现象,目前三水库存积压明显。

  今年上半年月均成交25.01万方,2月网签限价放松均价上升破万,上半年销量顶峰位于3月小阳春,价格在6月达到峰值。

  2019年上半年高明供应大幅增量,新增供应81.56万方,同比升幅达78% 。珠三角机场和地铁二号线二期规划覆盖下,本年多个知名房企首进佛山选择落子高明,需求刺激新货趁势加快供应入市。

  上半年成交量77.18万方,环比持平,同比下跌18%,由于去年1月承接延缓网签出现异常高位,本年静态数据下滑。2019年实际市场稳中向好,3-6月月均成交量保持在15万方以上去化速度。

  上半年整体均价9211元/方,同比上涨27%,均价为历年新高,接近万元位,价格线总体稳步上涨。

  高明区2019年下半年供应货量充足,标杆项目供应约122万方。荷城板块为供应主力板块, 预计供应达51万方。纯新盘入市较少,新货主要由持销盘支撑。

  2019年上半年佛山市场回暖中保持理性,受限价放松影响,成交价格逐步回归真实市场;上半年佛山市场主要分两个阶段,1-3月利好政策刺激,成交量价回升,楼市呈现久违的“小阳春”行情。4-6月在中央调控政策的警示下,市场情绪由疯狂转为理性,购房者观望情绪加重,楼市量价止升回稳,“小阳春”行情戛然而止。

  五区市场以南海、顺德、三水作为供需主力,顺德成交量同比涨幅显著,但部分成交为前期积压网签的集中处理,不能真实反映实际市场数据;今年备案价松开后,签约价格回归真实市场,五区标杆项目价格均有不同程度的上升,楼市回暖的同时推动房价升幅显著。

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